Location Saisonnière à Fontenay-le-Comte : Réglementation et Obligations 2025

1. La Loi Le Meur 2024 : Ce Qui Change en 2025

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite "loi Le Meur" ou "loi anti-Airbnb", vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. Entrée en vigueur le 1er janvier 2025, elle impacte directement tous les propriétaires de locations saisonnières.

1.1. Les Principales Nouveautés 2025

2. Déclaration Obligatoire en Mairie de Fontenay-le-Comte

2.1. Qui Est Concerné ?

Tous les propriétaires mettant un logement en location saisonnière à Fontenay-le-Comte doivent effectuer une déclaration en mairie, qu'il s'agisse :

• D'une résidence secondaire
• D'une résidence principale louée occasionnellement
• D'un bien meublé de tourisme classé ou non classé
• D'une location via Airbnb, Booking, Abritel ou en direct

Nouvelle règle 2025 : À partir du 1er janvier 2025 et au plus tard le 20 mai 2026, la déclaration s'effectue via un téléservice national unique qui transmettra automatiquement les informations à la mairie de Fontenay-le-Comte.

2.2. Comment Déclarer votre Meublé de Tourisme ?

2.3. Spécificité Fontenay-le-Comte

À Fontenay-le-Comte, la déclaration est actuellement gérée par la Communauté de Communes Pays de Fontenay-Vendée. Contactez le service tourisme :

• Email : cellule.hebergement@fontenayvendee.fr
• Téléphone : 02 51 69 44 64 ou 06 70 72 86 16

Important : Fontenay-le-Comte n'est pas classée en "zone tendue". Vous n'avez donc pas besoin d'autorisation de changement d'usage pour louer votre résidence secondaire. Toutefois, la déclaration reste obligatoire.

3. DPE Obligatoire pour Locations Saisonnières NOUVEAU 2025

3.1. Le DPE Devient Obligatoire

Depuis le 21 novembre 2024, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire pour toute mise en location de meublé de tourisme nécessitant une autorisation de changement d'usage.

À Fontenay-le-Comte : Bien que la ville ne soit pas en zone tendue, si vous louez votre bien, il est fortement recommandé d'effectuer un DPE pour anticiper les futures évolutions réglementaires et rassurer vos locataires.

3.2. Classes Énergétiques Autorisées

Les "passoires thermiques" (classes F et G) ne peuvent déjà plus être mises en location saisonnière en 2025.

3.3. Coût et Validité du DPE

• Coût : 150-300 € selon la superficie du logement
• Durée de validité : 10 ans
• Réalisation : Par un diagnostiqueur certifié

4. Taxe de Séjour à Fontenay-le-Comte

4.1. Qu'est-ce que la Taxe de Séjour ?

La taxe de séjour est une contribution demandée à toute personne hébergée à titre onéreux sur le territoire de la Communauté de Communes Pays de Fontenay-Vendée. Elle finance les actions de promotion touristique du territoire.

4.2. Qui Collecte et Reverse la Taxe ?

Le propriétaire (ou la conciergerie) est responsable de :

• Collecter la taxe auprès de chaque voyageur
• Déclarer les nuitées
• Reverser le montant à la collectivité

4.3. Tarifs 2025 à Fontenay-le-Comte

Les tarifs sont fixés par personne et par nuitée, en fonction de la nature et du classement de l'hébergement. À titre indicatif (tarifs à confirmer auprès de la collectivité) :

Taxe additionnelle départementale : Une majoration de 10% s'applique en Vendée.

4.4. Périodes de Déclaration et Reversement

Sur le Pays de Fontenay-Vendée, la taxe de séjour est perçue toute l'année avec deux périodes de reversement :

• Du 1er janvier au 31 août : à déclarer et reverser avant le 30 septembre
• Du 1er septembre au 31 décembre : à déclarer et reverser avant le 15 janvier N+1

4.5. Plateforme de Télédéclaration

Depuis 2024, les hébergeurs peuvent déclarer leur taxe de séjour directement en ligne sur la plateforme 3Douest.

4.6. Personnes Exonérées

• Personnes mineures
• Saisonniers avec contrat de travail sur le territoire
• Personnes en hébergement d'urgence ou relogement temporaire
• Personnes occupant un local dont le loyer est inférieur à 2€/jour

5. Fiscalité 2025 : LMNP et Nouveaux Abattements

5.1. Régime Fiscal des Locations Meublées

Les revenus tirés de la location meublée saisonnière sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux régimes :

5.2. Régime Micro-BIC (Simplifié)

Nouveaux seuils et abattements 2025 :

⚠️ Durcissement 2025 : Les abattements étaient auparavant de 50% pour les non classés et 71% pour les classés. La loi Le Meur a considérablement réduit ces avantages fiscaux.

5.3. Régime Réel (Pour Revenus Plus Élevés)

Si vos recettes dépassent les plafonds du micro-BIC, ou si vous souhaitez optimiser votre fiscalité, vous pouvez opter pour le régime réel qui permet de déduire :

• Toutes les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, frais de gestion...)
• Les amortissements du bien et du mobilier
• Les frais de conciergerie

5.4. Statut LMNP vs LMP

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : Recettes < 23 000€/an OU recettes < 50% des revenus globaux du foyer
LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : Recettes > 23 000€/an ET > 50% des revenus du foyer

5.5. Immatriculation SIRET Obligatoire

Tout loueur en meublé doit s'immatriculer auprès du Guichet Unique des Entreprises pour obtenir un numéro SIRET, même en tant que LMNP.

5.6. Avantage du Classement Meublé de Tourisme

Faire classer votre meublé de tourisme (1 à 5 étoiles) par Atout France vous permet de :

• Bénéficier de l'abattement de 50% (au lieu de 30%) jusqu'à 77 700€
• Récupérer la TVA sur certains travaux (sous conditions)
• Valoriser votre annonce et justifier des tarifs plus élevés

6. Règles de Copropriété Renforcées NOUVEAU 2025

6.1. Vérifier le Règlement de Copropriété

Avant de louer votre bien en location saisonnière, vérifiez impérativement que le règlement de copropriété ne l'interdit pas. Certains règlements interdisent explicitement la location de courte durée.

6.2. Nouveautés Loi Le Meur 2024

6.3. Que Faire si Vous êtes en Copropriété ?

1. Consulter le règlement de copropriété auprès du syndic
2. Vérifier qu'aucune clause n'interdit la location saisonnière
3. Informer officiellement le syndic de votre projet de location
4. Respecter les règles de vie collective (nuisances, accès...)
5. Anticiper les éventuelles restrictions futures

7. Contrat de Location et Obligations Contractuelles

7.1. Contrat Obligatoire

Même pour une location saisonnière, un contrat écrit doit être signé entre le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire. Ce contrat peut être échangé par courrier ou email.

7.2. Mentions Obligatoires

Le contrat de location saisonnière doit obligatoirement contenir :

• Identité complète du propriétaire et du locataire
• Adresse exacte du logement
• Description précise du bien (superficie, nombre de pièces, équipements)
• Inventaire détaillé du mobilier
• Prix total de la location (loyer + charges)
• Montant du dépôt de garantie (caution)
• Dates d'arrivée et de départ
• Modalités de paiement
• Numéro de déclaration en mairie (13 caractères)

7.3. État des Lieux

L'état des lieux n'est pas obligatoire en location saisonnière (présomption de bon état). Toutefois, il est vivement recommandé de le réaliser pour éviter les litiges.

7.4. Durée Maximale de Location

90 jours consécutifs maximum avec le même locataire. Au-delà, la location saisonnière n'est plus qualifiée comme telle et les règles de la location classique s'appliquent.

7.5. Limitation Résidence Principale

Si vous louez votre résidence principale à Fontenay-le-Comte, vous ne pouvez la louer que 120 jours maximum par an (sauf décision communale de réduction à 90 jours).

8. Assurances Obligatoires

8.1. Assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO)

En tant que propriétaire bailleur, vous devez souscrire une assurance PNO qui couvre :

• Responsabilité civile propriétaire
• Dégâts des eaux, incendie, catastrophes naturelles
• Garantie des loyers impayés (optionnelle mais recommandée)
• Protection juridique

8.2. Assurance Multirisque Habitation

Vérifiez que votre contrat d'assurance habitation couvre bien la location saisonnière. Certains contrats standard ne couvrent pas cette activité.

8.3. Cas Particulier : Piscine Privée

Si votre location comporte une piscine privée, une assurance spécifique PNO avec garantie piscine est obligatoire.

8.4. Assurance du Locataire

Le locataire saisonnier n'a pas l'obligation légale de souscrire une assurance (contrairement à la location classique). Toutefois, vous pouvez l'exiger dans le contrat et proposer une assurance villégiature.

9. Sanctions et Amendes 2025

La loi Le Meur 2024 a considérablement renforcé les sanctions en cas de non-respect de la réglementation. Les maires disposent désormais de pouvoirs élargis pour contrôler et sanctionner.

9.1. Tableau Récapitulatif des Amendes

9.2. Contrôles Renforcés

Les plateformes comme Airbnb, Booking et Abritel sont désormais tenues de communiquer aux communes :

• Le décompte du nombre de jours de location par meublé
• Les informations sur les propriétaires
• Les numéros de déclaration

Les contrôles croisés entre mairies, plateformes et services fiscaux sont facilités.

10. Comment une Conciergerie Vous Aide à Respecter la Réglementation

Face à la complexité croissante de la réglementation, faire appel à une conciergerie professionnelle comme Sealogis devient un choix stratégique pour de nombreux propriétaires.

10.1. Gestion Complète des Obligations Administratives

10.2. Mise en Conformité Copropriété

Sealogis vous accompagne dans :

• La vérification du règlement de copropriété
• La rédaction des courriers au syndic
• Le respect des règles de vie collective
• La gestion des réclamations éventuelles

10.3. Tranquillité d'Esprit Garantie

Avec Sealogis, vous êtes 100% en conformité avec la réglementation 2025. Nous prenons en charge toute la complexité administrative pendant que vous profitez sereinement de vos revenus locatifs.

10.4. Maximisation de la Rentabilité

Au-delà de la conformité réglementaire, Sealogis optimise vos revenus grâce à :

• Tarification dynamique selon la demande
• Taux d'occupation maximisé (+20-35% vs gestion autonome)
• Annonces optimisées sur toutes les plateformes
• Service voyageur premium (avis 5 étoiles)
• Gestion 24/7 sans contrainte pour vous

Conclusion : Une Réglementation Exigeante, un Accompagnement Nécessaire

La réglementation de la location saisonnière s'est considérablement durcie en 2025 avec la loi Le Meur. Entre déclaration obligatoire, DPE exigé, taxe de séjour, fiscalité moins avantageuse, règles de copropriété renforcées et sanctions alourdies, les propriétaires font face à une complexité administrative croissante.

À Fontenay-le-Comte, bien que la ville ne soit pas classée en zone tendue, toutes ces obligations s'appliquent et les contrôles se renforcent. Le non-respect de la réglementation peut coûter très cher : jusqu'à 20 000 € d'amende pour une fausse déclaration, sans compter les risques de fermeture administrative.

Face à cette complexité, deux options s'offrent à vous :

• Gérer vous-même : Consacrer du temps et de l'énergie à comprendre, appliquer et suivre l'évolution de la réglementation
• Déléguer à Sealogis : Bénéficier d'une gestion professionnelle 100% conforme tout en maximisant vos revenus

Notre conciergerie locale prend en charge l'intégralité de vos obligations réglementaires, vous protège des sanctions et optimise la rentabilité de votre bien. Vous profitez de vos revenus locatifs en toute sérénité, sans aucune contrainte administrative.